De nieuwe regels over aankoop van agrarische grond in Hongarije /De nieuwe landbouwwet in Hongarije/

De regels voor het verkrijgen van eigendom van akkerland in de nieuwe “akkerwet”.

Na lang wachten, uitgebreide vakkundige voorbereidingen en heftige politieke debatten is Wet CXXII uit het jaar 2013 inzake het verhandelen van landbouw- en bosbouwgronden op 21-06-2013 door het parlement aangenomen.

Bij de toetreding van Hongarije tot de Europese Unie (01-05-2004) is afgesproken dat het verbod op het verkrijgen van landbouwgrond door buitenlanders, d.w.z. de overgangsregeling m.b.t. vrijstelling van het verbod op het verhandelen van akkerland en belemmering van het vrije verkeer van kapitaal, zoals door de EU verzocht, per 01-05-2014 afloopt. Daarom was een centraal punt in het debat rondom de aanvaarding van deze wet de vraag of staatsburgers van één van de EU-landen akkerland mogen verwerven. Aangezien in de nieuwe wettelijke regeling geen onderscheid wordt gemaakt tussen personen van Hongaarse nationaliteit en staatsburgers van één van de EU-landen, is dit informatieblad niet zozeer gericht op het verkrijgen van eigendom door staatsburgers van één van de EU-landen, maar eerder in het algemeen op de regels voor het verkrijgen van eigendom, opgenomen in de bepalingen van de nieuwe akkerwet.

(1) De regeling van het recht op het verkrijgen van eigendom in de akkerwet

Volgens de regels van de nieuwe akkerwet kan een natuurlijk persoon die als landbouwer in aanmerking komt, het eigendomsrecht op akkerland verkrijgen; dit geldt zowel voor personen met de Hongaarse nationaliteit als voor staatsburgers van één van de EU-landen.
Om bovenstaand gedeelte van de wet te interpreteren, dient te worden gekeken naar de betekenis volgens de rechtsregels van de volgende begrippen die voorkomen in art. 10, lid (1) van de betreffende wet, namelijk

• akkerland
• eigendomsrecht
• landbouwer
• en staatsburgers van één van de EU-landen.

Volgens de begripsbepaling van de akkerwet betekent

• akkerland: een perceel, los van de ligging ervan (binnen of buiten de bebouwde kom), geregistreerd in het kadaster in de categorie akker, wijngaard, fruitboomgaard, tuin, weiland, grasland, rietland, bos en bebost gebied, voorts niet voor landbouw bewerkte percelen die in het kadaster vermeld zijn als geregistreerd met het juridisch aspect van vermeld in het Nationaal Bosregister.
• eigendomsrecht: de reikwijdte van de wet bestrijkt alle soorten eigendomsrecht, verkrijging op grond van welke rechtstitel of wijze dan ook, behalve verkrijging van eigendom door wettelijke vererving, onteigening en via veiling t.b.v. schadeloosstelling
• landbouwer: een in Hongarije geregistreerd natuurlijk persoon van Hongaarse nationaliteit, cq. staatsburger van een lidstaat die beschikt over een landbouw- of bosbouwopleiding, vermeld in de verordening ter uitvoering van deze wet of, bij gebrek daaraan, kan aantonen dat hij sinds tenminste 3 jaar
• a) continu in Hongarije landbouw- en/of bosbouwwerkzaamheden verricht, cq. aanvullende werkzaamheden onder zijn eigen naam en op eigen risico verricht en hieruit aantoonbaar inkomsten heeft of geen inkomsten heeft genoten omdat de landbouw- of bosbouwinvesteringen nog geen resultaten hebben opgeleverd, of
• b) zich voor tenminste 25% kwalificeert als eigenaar van een in Hongarije geregistreerde landbouwcoöperatie en persoonlijk werkzaamheden verricht (of medewerking verleent) met als activiteitengebied landbouw, bosbouw, cq. landbouw en/of bosbouw en aanvullende activiteiten;
• staatsburger van een lidstaat: staatsburgers van één van de lidstaten van de Europese Unie, staatsburgers van een staat uit de Europese Economische Regio en staatsburgers van landen die op grond van een internationaal verdrag op een lijn daarmee staan, uitgezonderd natuurlijke personen met de Hongaarse nationaliteit;

  Met het oog op de definitie van het begrip landbouwer is het ook belangrijk om het begrip landbouwcoöperatie af te grenzen.

  Een landbouwcoöperatie is op grond van de voorwaarden, geformuleerd in de verordening uitgevaardigd door de landbouwdirectie voor uitvoering van deze wet een rechtspersoon, geregistreerd met zijn hoofdvestiging in een lidstaat, cq. een organisatie die niet over een rechtspersoonlijkheid beschikt

• a) waarvan
• aa) de hoofdactiviteit cq. nevenactiviteit, gedurende tenminste 3 jaar voor de juridische transactie een landbouw- of bosbouwkundige activiteit is geweest,
• ab) meer dan de helft van de netto jaaromzet uit landbouw- of bosbouwkundige activiteiten voortvloeit, en
• ac) tenminste een leidinggevende functionaris of manager een landbouw- of bosbouwkundige activiteit, cq. aanvullende activiteit uitoefent in zijn hoedanigheid als vennoot/lid van de organisatie, en beschikt over een landbouw- of bosbouwopleiding, vermeld in de verordening ter uitvoering van deze wet of beschikt over een bedrijfservaring van tenminste 3 jaar, te documenteren door de landbouwdirectie, of
• b) die kan worden aangemerkt als een nieuw opgerichte landbouwcoöperatie.

Het eigendomsrecht van het akkerland kan behalve door personen die als landbouwer worden aangemerkt, ook door de Hongaarse overheid cq. in specifieke gevallen door kerkgenootschappen, hypotheekinstellingen alsmede, al naar gelang de ligging van het perceel, bevoegde gemeenten worden verkregen.

Hongaarse natuurlijke personen en staatsburgers van een lidstaat die niet als landbouwer kunnen worden aangemerkt, mogen het eigendomsrecht op een landbouwperceel alleen dan verkrijgen als de oppervlakte van het te verwerven perceel plus eventuele grond die al in zijn bezit is, niet meer dan 1 hectare bedraagt, tenzij de persoon die de grond overdraagt aan een Hongaarse natuurlijke persoon of een staatsburger van een lidstaat die niet als landbouwer kan worden aangemerkt, een naast familielid is.

Behalve dat het recht op het verkrijgen van eigendom moet bestaan (d.w.z. men moet de status van landbouwer hebben), dient de partij die de eigendom wil verwerven, een schriftelijke verklaring af te geven in de vorm zoals omschreven in de rechtsregel inzake het verwerven van de eigendom van grond en dient deze behalve de verklaring aan andere voorwaarden te voldoen.

Bij het verkrijgen van de eigendom van de landbouwgrond dient de koper een verklaring af te leggen, dat

• (1) na verkrijging van de landbouwgrond deze niet aan anderen ter beschikking wordt gesteld, dat betrokkene deze zelf gaat gebruiken, en daarbij voldoet aan de verplichting tot benutting van de grond, voorts dat hij verklaart dat de grond binnen 5 jaar na verkrijging niet voor andere doeleinden zal worden gebruikt.

  De wet vermeldt als uitzondering op de verplichting tot eigen gebruik: indien de partij die het eigendomsrecht verkrijgt, het gebruik ervan door een naast familielid dat als landbouwer kan worden aangemerkt, toestaat of indien betrokkene het gebruik door een landbouwcoöperatie waarvan betrokkene of een naast familielid een aandeel van tenminste 25% bezit. Verder bestaat er een vrijstelling van de verplichting tot eigen gebruik indien de grond is afgestaan aan derden met het doel van geassocieerde bosbouw of productie van zaaigoed.

  Er zijn ook uitzonderingen op het anderszins gebruiken van de grond, deze worden punt voor punt opgesomd in art. 13, lid (3) van de wet (bijv. bouwwerken ten behoeve van irrigatie, bouw van bedrijfsgebouwen die nodig zijn voor landbouwproductie).

• (2) dat er geen sprake is van wat voor pacht of schuld dan ook als rechtsgeldig vastgestelde of bestaande tegenprestatie voor eerdere benutting van de grond (hierna gezamenlijk aangeduid als: pacht voor benutting van de grond).
• (3) Indien de grond die het voorwerp van het eigendomsoverdrachtcontract vormt, door derden wordt gebruikt, dient de verkrijger de verplichting te aanvaarden, de periode van gebruik niet te verlengen en na afloop van de periode van gebruik de verplichtingen uit lid (1) te accepteren.
  Verdere voorwaarden voor de hierboven beschreven voorwaarden voor het recht op het verkrijgen van de eigendom
• (4) de koper dient binnen de 5 jaar, voorafgaand aan de verkrijging, geen transacties te hebben afgesloten die erop gericht zijn, de beperkingen voor verkrijging te omzeilen.
• (5) De oppervlakte van de grond die een landbouwer bezit, mag niet meer dan 300 ha bedragen
• (6) De overdracht van de eigendom van de grond of andere rechtshandelingen die het eigendomsrecht van de grond betreffen, mag alleen gebeuren via een papieren document dat voldoet aan de veiligheidseisen uit de verordening ter uitvoering van de nieuw akkerwet.

In de nieuwe wet is de maximale grondoppervlakte, in overeenstemming met de oude rechtsregeling, die iemand in bezit mag hebben vastgesteld op 300 ha.

De wet stelt een maximum, niet alleen aan de eigendom van grond, maar ook aan het houden van (daarbij inbegrepen eigendom en onder welke andere rechtstitel dan ook gebruikte) grond en stelt het begrip maximaal bezit, cq. maximaal bezit met voordeelregeling in.

Een landbouwer of landbouwcoöperatie mag maximaal 1200 hectare grond bezitten / houden, daarbij inbegrepen de oppervlakte van de al in bezit zijnde grond (maximaal bezit).

Voor een exploitant van een veehouderij, een producent van zaaigoed voor de akkerbouw en/of tuinbouw is het maximaal bezit een oppervlakte van 1800 hectare grond (maximaal bezit met voordeelregeling).

• (7) Bij verkrijging van het eigendomsrecht op de grond met een overdrachtsakte (koopcontract), cq. bij een wijze van verkrijging die niet als verkrijging van het eigendomsrecht op de grond kan worden aangemerkt (bijv.: onteigening, vererving bij testament, executie, liquidatie) is ook goedkeuring door de landbouwdirectie noodzakelijk. Zo’n goedkeuring is een juridische relatie in de zin van art. 215, lid (1) van het [Hongaars] Burgerlijk Wetboek, d.w.z. dat er geen contract tot stand komt voordat de goedkeuring door de autoriteiten is afgegeven.

Rechtspersonen kunnen dus ook na het van kracht worden van de nieuwe akkerwet geen grond bezitten in Hongarije. In tegenstelling tot de eerdere regeling kan een rechtspersoon, tot stand gekomen via een organisatiewijziging zoals splitsing, afscheiding, consolidatie (overname, fusie), grond die in eigendom verkregen is via zijn rechtsvoorganger conform de wet inzake akkerland, cq. voordat de wet inzake akkerland van kracht werd, met ingang van 01-05-2014 niet verkrijgen.

II. Goedkeuring door de autoriteiten van rechtshandelingen m.b.t. akkerland

Zoals al meegedeeld in het hoofdstuk over het recht op het verkrijgen van eigendom beschreven, is er bij overdracht van het eigendomsrecht op het akkerland, cq. ook bij een wijze van overdracht die niet als overdracht van het eigendomsrecht kan worden aangemerkt, is goedkeuring door de autoriteiten vereist. Contracten worden door de landbouwdirectie goedgekeurd. In dit document staat informatie over de regels voor het koopcontract.

Van de documenten die aan de landbouwdirectie worden gezonden, worden eerst het koopcontract en eventuele niet-contractuele verklaringen m.b.t. preferentieel recht op aankoop (uitsluitend op grond van hun inhoud en vormvereisten) gecontroleerd cq. geïnspecteerd met het oog op de vraag of deze voldoen aan de vereisten voor geldigheid en het in werking treden.

Deze zogenaamde voorafgaande controle is gericht op het al dan niet nakomen van de voorschriften uit de rechtsregels met betrekking tot het koopcontract, het al dan niet bestaan van verklaringen die door de wet worden vereist en die in hoofdstuk I van deze informatiebrochure vermeld staan, en overige voorwaarden uit rechtsregels en het al dan niet nakomen van de bepalingen inzake preferentieel recht op aankoop. Bij niet-nakoming van de voorschriften uit de rechtsregels, het ontbreken van verklaringen of niet-nakoming van de bepalingen inzake preferentieel recht op aankoop neemt de landbouwdirectie binnen 15 dagen na ontvangst van de documenten een besluit over weigering van de koop.

Indien het koopcontract van de grond qua inhoud en vorm voldoet, benadert de landbouwdirectie door het toezenden van de documenten en indien één of meer personen met preferentieel recht op aankoop gebruik heeft gemaakt van zijn preferentieel recht, door toezending van een lijst met personen met preferentieel recht op aankoop en hun rangorde, de locale commissie "grondgebied" met het verzoek om binnen 15 dagen na ontvangst een standpunt ten aanzien van de goedkeuring van het koopcontract of ten aanzien van de weigering ervan af te geven.

De locale commissie "grondgebied" beoordeelt het koopcontract op grond van de algemeen bekende feiten en naar beste weten volgens de hierna vermelde criteria:

• is het koopcontract geschikt om de beperkingen ten aanzien van verkrijging van eigendom te omzeilen?
• kan men constateren dat partijen al vóór het van kracht worden van deze wet overeengekomen zijn om het eigendomsrecht over te dragen, maar hebben zij het koopcontract pas in het kader van de huidige procedure gesloten met een verklaring van één van partijen, cq. met een verklaring van derden in werking laten treden?
• bij goedkeuring van het koopcontract: heeft de koper, vermeld in het koopcontract, cq. bij een lijst met personen met een preferentieel recht op aankoop, heeft de persoon die bovenaan de lijst staat, het (preferentieel) recht op aankoop, of als er meerdere personen met een preferentieel recht op aankoop op de eerste plaats staan, hebben alle op de eerste plaats vermelde personen het recht tot aankoop?
  • voldoen het koopcontract en de door de wet voorgeschreven verklaringen aan de voorschriften?
  • verkrijgt hij een rechtspositie, waardoor hij in de toekomst misbruikt zou kunnen maken van zijn preferentieel recht op aankoop? of
  • zou hij zonder gemotiveerde bedrijfsmatige reden, met het doel van accumulatie het eigendomsrecht verwerven?
• staat de koopprijs in verhouding tot de marktwaarde van de grond en zo niet, is hiermee verhinderd dat iemand met preferentieel recht op aankoop gebruik van dit recht maakt?

De locale commissie "grondgebied" voert de beoordeling uit met betrekking tot zowel de in het koopcontract vermelde koper als eventuele bij de transactie betrokken personen met preferentieel recht op aankoop; bij de goedkeuring van het koopcontract kan de commissie de voorkeur uitspreken voor één of meer personen met preferentieel recht op aankoop.

Indien de personen met preferentieel recht op aankoop geen gebruik hebben gemaakt van hun preferentieel recht op aankoop, of indien de commissie "grondgebied" achter niemand met preferentieel recht op aankoop staat bij het sluiten van het koopcontract, doet de commissie een uitspraak over de vraag of men achter de in het koopcontract vermelde koper staat bij goedkeuring van het koopcontract.

Indien de locale commissie "grondgebied" binnen de termijn van 15 dagen geen uitspraak doet, verzoekt de landbouwdirectie de commissie nog één keer om binnen een termijn van nog eens 15 dagen een standpunt af te geven.

Indien het standpunt van de locale commissie "grondgebied" is dat men noch achter enige persoon met preferentieel recht op aankoop, noch achter de in het koopcontract vermelde koper staat of indien de commissie ondanks herhaald verzoek van de landbouwdirectie geen standpunt heeft afgegeven, weigert de ressortdirectie een goedkeuring van het koopcontract af te geven.

De landbouwdirectie moet in sommige gevallen en kan in andere gevallen (ondanks een positief standpunt van de locale commissie "grondgebied") goedkeuring van het koopcontract weigeren, indien

• achteraf wordt geconstateerd dat goedkeuring van het koopcontract al bij de voorafgaande besluitvormingsprocedure had moeten worden geweigerd, of
• ten aanzien van een of meer persoon (personen) met preferentieel recht op aankoop waar de locale commissie "grondgebied" achter rechthebbende(n) cq. de koper volgens het koopcontract staat
  • een andere conclusie wordt bereikt dan die van de locale commissie "grondgebied";
• de autoriteit voor onroerend goed ten aanzien van de gehouden grond wegens gebruik voor andere, onwettige doeleinden of schending van een verplichting, tot gebruik gedurende de 5 jaar, voorafgaand aan de mededeling ten aanzien van het koopcontract een rechtsgeldige boete voor bescherming van grond heeft opgelegd;
  • een rechtsgeldig geconstateerde pachtschuld bestaat
• de koop tot een niet zinvolle bezitconstructie zou leiden

De landbouwdirectie dient binnen 15 dagen (maar in bepaalde gevallen binnen 8 dagen) na ontvangst van het standpunt van de locale commissie "grondgebied" een besluit ten aanzien van goedkeuring of weigering te nemen

Tegen het besluit van de landbouwdirectie kan als beroepsmogelijkheid een onderzoek van het besluit door een rechtbank worden aangevraagd.

III. Personen met preferentieel recht op aankoop en uitoefening van preferentieel recht op aankoop

Bij verkoop van grond komt preferentieel recht op aankoop toe aan (in de volgende volgorde):

I.)

• a) de Hongaarse overheid
• b) de landbouwer die de grond in gebruik heeft, waarvan
  • ba) de landbouwer die de grond in gebruik heeft die als ter plaatse wonende buurman kan worden aangemerkt
  • bb) de landbouwer die de grond in gebruik heeft die als ter plaatse wonend kan worden aangemerkt
  • bc) de landbouwer die de grond in gebruik heeft, waarvan de woonplaats of centrale vestiging van diens landbouwbedrijf zich sinds tenminste 3 jaar binnen een gemeente bevindt, waarvan de grens via de openbare weg of via een niet voor verkeer afgesloten weg op maximaal 20 km afstand bevindt;
• c) de landbouwer die als ter plaatse wonende buurman kan worden aangemerkt;
• d) de landbouwer die als ter plaatse wonend kan worden aangemerkt;
• e) de landbouwer, waarvan de woonplaats of centrale vestiging van diens landbouwbedrijf zich sinds tenminste 3 jaar binnen een gemeente bevindt, waarvan de grens via de openbare weg of via een niet voor verkeer afgesloten weg op maximaal 20 km afstand bevindt.

Onder een landbouwer die de grond in gebruik heeft wordt een landbouwer verstaan, die de grond sinds tenminste 3 jaar in gebruik heeft.

II.) Vóór de landbouwers, vermeld in punt I. c) t/m e) komen (in volgorde van de personen met preferentieel recht op aankoop)

• (1) bij verkoop van een perceel, geregistreerd in de categorie akker, weiland, grasland, rietland of bebost gebied, de landbouwer die voorafgaand aan het uitoefenen van diens preferentieel recht op aankoop tenminste sinds 1 jaar een veehouderij exploiteert als het doel van de verkrijging het verzekeren van de productie van voer voor de dieren is;
• (2) bij verkoop van een perceel, geregistreerd in de categorie akker, tuin, wijngaard of boomgaard, de landbouwer voor wie de verkrijging het volgende doel heeft: een aardrijkskundige vermelding op producten, voorts productie van producten met vermelding van de oorsprong of het bedrijven van een ecologisch bedrijf.

III.) Bij verkoop van een aandeel in de grond die eigendom van meerdere personen is, aan derden hebben de landbouwers, vermeld in punt I. b) t/m e) alsmede onder II. (1) en (2) (in volgorde van personen met preferentieel recht op aankoop) voorrang boven mede-eigenaren.

Binnen de groepen rechthebbenden, vermeld in punt I. c) t/m e), alsmede onder II. en III. is de volgorde van rechthebbenden als volgt

• a) een familielid binnen een familiebedrijf
• b) een jonge landbouwer,
• c) een beginnend landbouwer.

Er bestaat geen preferentieel recht op aankoop

• bij verkoop tussen nauwe verwanten,
• bij verkoop tussen mede-eigenaars, als de verkoop inhoudt dat de gemeenschappelijke eigendom ophoudt te bestaan
• indien de grond op een in rechtsregels geformuleerde wijze als voorwaarde voor subsidie aan een andere landbouwer dient te worden overgedragen bij het tot stand komen van een verkoop
• indien de gemeente de grond verwerft om banen bij de overheid te creëren of voor met het doel om de bebouwde kom uit te breiden.

Het preferentieel recht op aankoop uitoefenen

Het bod op het perceel dat door de eigenaar is geaccepteerd, dient in een akte (hierna aangeduid als: koopcontract) te worden vermeld en dit feit dient door de eigenaar (binnen 8 dagen na ondertekening door partijen) te worden meegedeeld aan personen die op grond van deze wet, andere wetten cq. een overeenkomst preferentieel recht hebben op aankoop. Het koopcontract dient (conform hetgeen is bepaald in de verordening voor uitvoering van de akkerwet) via een bekendmaking door de gemeentesecretaris van de bevoegde gemeente te worden meegedeeld aan personen die op grond van een andere wet of personen met preferentieel recht op aankoop onder de voorwaarde dat de eigenaar het koopcontract ook rechtstreeks aan personen die op grond van een andere wet of een overeenkomst preferentieel recht hebben op aankoop, dient mee te delen.

De mededeling van het koopcontract via een bekendmaking gebeurt via het ophangen aan het mededelingenbord van het kantoor van de burgemeester van de gemeente onder voorwaarde dat de eerste dag van de bekendmaking via het mededelingenbord van het kantoor van de burgemeester de dag na de datum van het koopcontract is.
Personen met preferentieel recht op aankoop kunnen binnen 60 dagen na bekendmaking, binnen de termijn waarna zij dit recht verliezen, mededeling doen of zij gebruik wensen te maken of af willen zien van hun preferentieel recht op aankoop.

Indien personen met preferentieel recht op aankoop niet binnen de termijn van 60 dagen mededeling doen, dient dit als het afzien van hun preferentieel recht op aankoop te worden beschouwd.

De nieuwe rechtsregel bepaalt in detail de regels voor het doen van de verklaring dat men gebruik wenst te maken van het preferentieel recht op aankoop. Het niet nakomen van de regels ten aanzien van het doen van de verklaring dient te worden beschouwd als het niet uitoefenen van het preferentieel recht op aankoop door rechthebbende.

Indien de verklaring conform de regels is, neemt hij die preferentieel recht op aankoop heeft, de plaats van de koper uit het koopcontract in. Indien meerdere personen met preferentieel recht op aankoop verklaringen hebben afgegeven, heeft hij die het eerst in de volgorde voorkomt, het recht op aankoop. Bij meerdere personen met preferentieel recht op aankoop met gelijke prioriteit beslist de verkoper wie recht op aankoop heeft.

Wanneer wordt deze wet van kracht?

De onderdelen van de nieuwe wet worden in meerdere fasen van kracht op 05-12-2013, 01-01-2014, 01-03-2014 en 01-05-2014.

Er zijn meerdere uitvoeringsverordeningen (waaronder gedetailleerde regels ten aanzien van het uitoefenen van het preferentieel recht op aankoop en pacht, de werking van de commissie "grondgebied") worden nog uitgewerkt. De volledige interpretatie van alle details van de wet zal dus pas na goedkeuring van de met deze wet samenhangende rechtsregels mogelijk zijn.

Budapest, 23-08-2013

Dr. Rumi Csaba